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《關于進一步深化“兩個暫停”政策促進房地產業平穩健康發展的意見》解讀
2018-12-07 11:18 來源: 海南省住房和城鄉建設廳 編輯: 吳宇 【字體:   打印

9月28日,省政府出臺《海南省人民政府關于進一步深化“兩個暫停”政策促進房地產業平穩健康發展的意見》(以下簡稱《意見》),繼續推動海南房地產業優布局、調結構、提品質、去庫存,促進房地產業平穩健康發展。

堅決貫徹落實生態文明建設要求

引導發展與海南發展目標相宜的房地產業

海南是全國唯一的熱帶島嶼省份,集中了濱海沙灘、熱帶雨林、地熱溫泉等多項優質生態資源。2010年,海南國際旅游島建設正式上升為國家戰略,體現出國家對海南優質生態資源的充分肯定,以及對海南的發展寄予了重托。

海南國際旅游島建設7年多來,海南房地產市場規模加速擴大,商品房新開工面積、銷售面積總量超過前10年(2000-2009年)的4倍。但是,由于前些年全省缺乏統一的總體規劃引導和管控,“全省一盤棋”的統籌謀劃思想沒有落實到位,加上各市縣的發展普遍缺乏科學規劃引導,尤其是在房地產開發方面沒有形成科學合理的布局,房地產項目遍地開花,部分項目嚴重侵占了海岸帶、中部生態核心區、濱水(湖庫)地帶、重點景區、水源地等核心資源,甚至對生態資源造成不可逆的嚴重破壞。

另外,各市縣房地產開發普遍重視量的擴張,忽視質的提升,房地產產品結構單一、開發粗放、品質不高、配套不完善等問題較為突出,不利于房地產業長期平穩健康發展,也背離了國際旅游島建設初衷。

9月22日,省委七屆二次全會審議并通過了《中共海南省委關于進一步加強生態文明建設譜寫美麗中國海南篇章的決定》(以下簡稱《決定》),系統部署生態文明建設,促進全省上下轉變發展理念、轉換發展動力、轉型發展方式,推動環境保護與生態文明建設治理能力和治理水平現代化,確保海南經濟社會健康可持續發展,譜寫美麗中國海南篇章。

《意見》的出臺與《決定》一脈相承,遵循了以生態文明建設引領房地產業發展的理念,堅持綠色發展不動搖,以生態保護為前提,以供給側結構性改革為主線,引導發展與國際旅游島建設目標相適應的房地產業,促進房地產業平穩健康發展。

大力調整優化房地產產業結構

從住有所居向住有宜居轉變

《意見》從房地產業發展方面貫徹落實了《決定》一系列關于生態文明建設的發展理念、方式和措施,明確提出具體管控辦法:

一是永久停止五指山、保亭、瓊中、白沙四個中部生態核心區市縣開發新建外銷房地產項目,只允許開發新建用于解決本地居民住房問題的保障性住房、改善性商品住房。

二是海岸帶可開發的一線土地、新批填海土地嚴禁用于開發商品住宅,嚴格加強海岸帶管理和保護海洋生態環境。

三是生態紅線區周邊要嚴格控制商品住宅開發,海南“多規合一”已對生態紅線區內的管控提出明確要求,《意見》將嚴控商品住宅開發的范圍擴大到生態紅線區周邊。

四是工業開發區、工廠、機場、公路、鐵路、污水和垃圾處理場等周邊可能影響居住環境質量的區域,嚴格控制商品住宅開發,這不僅從生態環境保護的角度考慮,也充分考慮了購房居民的居住環境質量。

《意見》加強了對房地產開發的調控,例如停止審批產權式酒店。這是因為這幾年海南產權式酒店的發展雖有一定規模,但相比于分時度假、共享型住房、共享農莊等新型模式,產權式酒店的發展模式已較為落后,且其開發建設管理存在諸多問題。

《意見》還提出了商品房主體工程封頂后方可批準預售的要求,主要基于以下考慮:

一是房子沒有封頂,購房者無法判斷樓房整體質量;

二是部分開發商實力不強,資金短缺,如果預售情況不好,容易造成延期交房甚至成為半拉子工程,購房者利益受到侵害;

三是目前海南房地產開發企業以中小企業為主,取得資質的房地產開發企業有3859家,中小房地產企業占90%以上,開發水平普遍不高。

為有效解決上述問題,降低購房風險,保障交易安全,提高開發水平,《意見》提出了提高預售條件的要求。

《意見》指出房地產開發要實行指導性計劃管理,根據海南的經濟社會發展需求,把控房地產開發的總量和節奏。

主要目的是:

一是控制總量。根據海南經濟社會發展需要,全省非中部生態核心區市縣每年商品住宅開發有一定的總量控制。

二是有序開發。綜合考慮市縣人口、產業、資源、配套、品質、存量等多個方面因素,科學安排開發指導計劃。

三是調整布局。只下達14個非中部生態核心區市縣的指導性計劃,并向資源條件好、配套設施完善、開發結構優、產品品質高、市場較成熟的市縣傾斜。

四是保護生態。明確4個中部生態核心區市縣永久停止開發新建外銷房地產項目。

全面提升房地產開發品質

多方保障房地產市場平穩健康發展

為推進解決以往房地產開發模式存在的建筑風貌不美觀、建設方式落后、產品品質低、配套設施不完善等問題,《意見》對提升房地產品質提出多方面要求。

一是提高開發設計水平。加強建筑風貌設計,打造獨具特色的建筑景觀,嚴格把關容積率、綠地率、密度、高度、體量、色彩和建筑風格等,不再審批全玻璃幕墻項目。

二是推進建筑產業現代化。大力推廣裝配式建筑、全裝修住宅、綠色建筑(推廣新型墻體材料)、綠色生態小區等。

近些年海南房地產項目配套設施建設不到位問題較為突出,導致業主多次上訪投訴。對此,《意見》對完善配套設施提出以下要求:

第一,制定海南新建住宅小區基礎和公共服務配套設施規劃設計標準,指導各市縣按標準完善相關基礎和公共服務配套設施;

第二,對已建區域配套設施進行全面評估,未達到配套要求的要限期補建;

第三,新建項目用地規劃條件要明確配套設施建設內容和標準等,并作為土地出讓的條件載入招拍掛交易文件;

第四,新建項目要通水、通電、通路,完成土地平整,落實污水、垃圾等基礎設施建設方案,有條件的地區還需落實光纖、燃氣等設施建設方案后,方可出讓土地。

針對目前房地產市場存在的違法違規問題,《意見》要求加大市場監管力度。

一是加強交易合同網簽備案和交易資金管理,構建完整的房地產市場監管體系;

二是開展專項整治,更加嚴厲打擊虛假宣傳、違法廣告、哄抬房價、捂盤惜售等擾亂市場秩序的行為;

三是嚴格執行商品住宅價格備案管理,每套房都要備案,未備案的不得發放預售許可;

四是加快房地產行業誠信體系建設,建立守信激勵和失信懲戒機制;

五是加強監測分析,加強房地產市場風險防范。

大力發展住房租賃市場是發揮資源使用效益、解決居民住房問題的重要舉措,也是國家明確鼓勵的發展方向。對此,《意見》提出了培育發展住房租賃市場的相關措施,特別是提出了從2018年起,對人口凈流入較大的市縣,省里在下達商品住宅年度建設指導性計劃時應提出商品住宅租售比例,各市縣新出讓的商品住宅用地可將租賃型住房建設比例作為土地出讓條件載入招拍掛交易文件等具體操作要求,將有力促進住房租賃市場發展。

為防止個別企業假借其他名義變相圈地開發房地產,《意見》提出,嚴禁以發展其他產業,建設產業園區、特色小鎮、美麗鄉村等各種名義變相開發商品住宅。美麗鄉村嚴禁批準新建商品住宅,特色小鎮原則上不得批準新建商品住宅等。

從海南實際情況看,目前本地居民收入水平普遍不高,住房壓力相對較大。為妥善解決好本地中低收入住房困難家庭的住房問題,《意見》提出通過發放租賃補貼、建設公租房、自住型商品住宅、共有產權住宅等多種形式,建立健全與本地居民收入水平相適應的住房保障體系。同時,為進一步加大政策支持,提出保障性住房、棚改、安置住宅、自住型商品住宅和共有產權住宅等項目,不受商品住宅年度建設指導性計劃和用地計劃限制。

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